임대주택은 주택수에 포함될까? 전세자금대출, 주택담보대출 관련

 

 

이번에 617 부동산 대책이 나오면서 부동산 시장이 요동치고 있습니다.

아이러니하게도 경기도의 규제지역이 확대되며,

서울과 동등한 위치에서 경쟁을 하게 되었습니다.

기울어진 운동장이 편평해졌네요.

그래서 서울 아파트는 더욱 상승할 것으로 예상됩니다.

또 재건축 아파트 2년 실거주 의무조항을 넣어 집주인과 세입자 사이에 경쟁이 생겼습니다.

경쟁이 생기니 당연히 전월세는 더욱 오를것으로 예상됩니다.

실수요자들을 더욱 힘들게 하는 정책이라 답답합니다.

 

21번째 대책이 나오면서, 부동산에 대한 제도는 더욱 복잡해졌습니다.

불이익이 없으려면 공부를 해야합니다. 어쩔 수 없이...

 

저도 이번에 찾아보고 알게된 내용을 공유하기 위해 포스팅을 적어봅니다.

제 개인의 생각과 근거이니, 정확한 것은 반드시, 대출 받고자 하는 은행쪽과 상의해야 합니다.

 

아시다시피 규제지역에 집이 있으면,

전세자금대출 (전세자금대출은 2주택인 경우 대출 불가능, 617대책으로 이제는 3억 이상의 아파트 소유시 대출 불가능...;;;)과

(특별한 조건을 제외하고) 주택담보대출이 안됩니다. 

이 내용은 2018년도 9월에 발표된 913 대책에 나옵니다.

 

 

그렇다면 임대사업자를 등록하고 임대주택을 등록하신 분은 어떻게 되나요?

임대주택은 과연 주택보유수에 포함이 될까요?

이 질문이 본 포스팅의 핵심입니다.

그래야 내가 규제지역 1주택이어서 주택담보대출이 안되는구나,

혹은 임대주택까지 포함하여 2주택이어서 전세자금대출이 안되는구나 판단이 서실 것입니다.

 

결론적으로 말씀드리면, 

2018년 9월 13일 (913대책 발표일) 이전에 매매계약이 체결된 임대주택은 주택보유수에 들어가지 않습니다. (매매계약일 기준!!)

여기서 핵심은 매매계약일 기준입니다. 즉 주택 매입이 완료된 이 후에 비로소 임대주택을 등록하게 되므로, 임대주택등록은 2018년 9월 13일 이후에 하더라도 주택수에 포함이 안됩니다.

 

 

이 부분이 좀 복잡하고 어렵습니다. 워낙 대책이 많아서 세세한 것까지는 은행마다 대출 담당자도 정확히 잘 모릅니다.

대출 담당자도 잘 모르기 때문에 대출을 받을 때,

내 명의의 임대주택이 주택보유수에 포함되지 않는다는 근거자료를 준비해야 합니다. (그래야 상대방이 빨리 수긍하고, 적극적으로 자료를 확인하며, 대출이 처리됩니다.)

아래에 근거자료를 제시하였으니 참고하시면 되겠습니다. (물론 최종적인 판단은 은행쪽과 상의해야합니다.)

 

 

1. 주택담보대출 시

 

2018년 913 대책 이 후 은행업감독규정 등에 대한 개정규정 고시가 금융위원회 홈페이지에 게시가 되었습니다.

2018년 10월 25일에 나왔고, 금융위원회 고시 제2018-27호 입니다.

 

http://www.fsc.go.kr/know/law_noti_view.jsp?bbsid=BBS0081&page=1&sch1=subject&sch2=BBS00811&sch3=&sword=&r_url=&menu=7410300&no=35387

고시/공고/훈령(상세)

 

 

 

그 내용에 보면, 부칙 2조에 다음과 같은 내용이 있습니다.

③ 이 규정 별표 6에도 불구하고 2018.9.13.까지 구입(단, 2018.9.13.까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우 포함)한 주택을「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 임대주택으로 등록한 경우에는주택보유건수에서 제외한다.

 

 

이 내용을 제시하시면 되겠습니다.

물론 2018. 9. 13 이전에 체결된 매매계약서와 당시 계약금을 납부했다는 영수증과 이체확인서 등의 증빙자료가 필요하겠습니다.

 

관련 파일은 아래에 첨부해두었습니다.

 

금융위원회 고시 2018-27호(은행업감독규정 등 5개 감독규정 일괄개정규정) (1).pdf

0.21MB

 

 

다음은 전세자금대출을 받을 때 제시할 문서를 보여드리겠습니다.

 

 

 

2. 전세자금대출 시

 

913 대책에 따른 후속조치료 2018. 10. 18 보도자료로 배포된 9.13 대책에 따른 전세보증요건 강화에 대한 문건이 있습니다.

http://www.fsc.go.kr/info/ntc_news_view.jsp?bbsid=BBS0030&page=1&sch1=subject&sword=9.13%20%EB%8C%80%EC%B1%85%EC%97%90%20%EB%94%B0%EB%A5%B8%20%EC%A0%84%EC%84%B8%EB%B3%B4%EC%A6%9D%EC%9A%94%EA%B1%B4%20%EA%B0%95%ED%99%94&r_url=&menu=7210100&no=32705

보도자료(상세)

 

 

 

그 문서에 이러한 내용이 포함되어 있습니다.

별첨 1. 전세대출 보증요건 강화 사례별 FAQ

질문 )

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 민간임대주택에 관한 특별법 임대주택을 보유한 경우 주택보유수에 포함되는지?

답변 )

앞으로 주택 이상 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한 다주택자에 대한 전세대출 보증이 제한 전세대출 보증이 제한되는 만큼 전세대출 보증 신청시부터 주택보유수 확인이 필요함

개인임대사업자 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택도 규제회피 방지를 위해 원칙적으로 주택보유수에 포함

다만 신뢰보호 필요성 등을 감안하여 2018. 9. 13일 (9.13 주택시장 안정대책 발표일)까지 구입한 (매매계약 체결일 기준) 임대주택이라면 주택보유수에서 제외

 

 

 

 

원본 파일은 다음에 첨부하였으니 참고바랍니다.

 

181008 전세보증 요건 강화 15일 시행(최종).pdf

0.70MB

 

 

제가 제시한 근거자료는 확실한 것은 아닙니다.

저는 이 자료가 많이 도움이 되었습니다.

하지만, 각자 상황이 다르기 때문에, 구체적인 것은 반드시 은행직원분과 상의하시기 바랍니다.

 

혹시 글에 오류가 있거나,

더 좋은 제안이 있으시면, 댓글로 알려주시면 감사하겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.